ГлавнаяБлогПокупка квартиры в апартаментах: плюсы и минусы

Покупка квартиры в апартаментах: плюсы и минусы

Покупка квартиры в апартаментах: плюсы и минусы

Что выбрать для покупки – квартиру или апартаменты?

Ответ на вопрос полностью зависит от целей и возможностей Покупателя Ключевые отличия этих двух форматов жилья в их цене и юридическом статусе. Цена у апартаментов, как правило, заметно ниже, чем у аналогичной по площади квартиры в том же районе. А юридический статус апартаментов вообще не относит их к категории жилых помещений. Юридически апартаменты – это коммерческая недвижимость. И именно этот статус меняет многое с точки зрения покупки, по сравнению с традиционной жилой недвижимостью.

Апартаменты как вид помещений для проживания характерен только для крупных городов, в которых, как правило, застройка территорий довольно плотная (особенно, ближе к центру), и возводить там новые жилые кварталы не всегда представляется возможным. Дефицит земли и градостроительные ограничения не позволяют строить в этих местах многоквартирные жилые дома. А расчистить под жилье, например, бывшую городскую промзону – слишком дорогое удовольствие.

Но Девелоперы нашли выход - строить на этих участках нежилые комплексы и продавать их как жилые. То есть юридически здание относится к коммерческой (нежилой) недвижимости, а фактически помещения в нем предназначены для проживания.

Кроме того, нормы строительства жилья НЕ распространяются на коммерческую недвижимость (т.е. застройщики не обязаны соблюдать современные требования к жилью, например, по звуко- и теплоизоляции, инсоляции (уровню естественного освещения) и т.п. Более того, Девелопер НЕ обязан обеспечивать здания с апартаментами сопутствующей жилью социальной инфраструктурой (можно не заботиться об уличном освещении, парковочных местах, детских площадках, озеленении и т.д.). Нет нужды менять вид разрешенного использование земельного участка – под цели жилищного строительства.

Все это сильно снижает затраты Девелопера на реализацию проекта с апартаментами, а потому дает возможность продавать их значительно дешевле квартир.

Т.к. для многих покупателей определяющим фактором является цена, а отдельные преимущества апартаментов могут перевешивать их «нежилой статус», это обуславливает все возрастающую популярность апартаментов.

В Москве, например, доля апартаментов составляет около четверти от общего объема продаж жилья.

Плюсы апартаментов (относительно традиционного вида жилья)

  • Заметный выигрыш в стоимости покупки, по сравнению с аналогичной по классу квартирой. Цена за квадратный метр у апартаментов ниже примерно на 15-25%.

  • Расположение. Апартаменты могут быть реализованы там, где нового жилья нет вообще, а существующие квартиры слишком дорогие. Например, в центре города, в исторически престижных местах, в деловых кварталах и офисно-гостиничных комплексах.
  • Свободная архитектура и нестандартные планировки. Например, стиль «лофт» с характерными высокими потолками, большими площадями помещений без перегородок и огромными окнами в пол. Вплоть до экзотики – антресольные этажи, второй свет, террасы с зимними садами и даже камины. В отличие от традиционного жилого фонда с массой запретов и ограничений на переустройство, апартаменты – это идеальная площадка для воплощения различных дизайнерских решений.
  • Часто Девелоперы строят для жильцов автопарковки и благоустраивают придомовую территорию апарт-комплекса. Хоть они и не обязаны это делать (по нормативам), но в маркетинговых целях это себя оправдывает. 
  • В комплекте с апартаментами можно получить и сервисные услуги, характерные для отеля. Например, ресепшн и зона ожидания в вестибюле, консьержи и охрана, поэтажное обслуживание, уборка помещения, глажка белья и т.п. Возможны и дополнительные объекты сферы услуг прямо на территории апарт-комплекса: спа-центры, кафе и рестораны, магазины, аптеки, фитнес-залы, отделения банков, салоны красоты и т.п.; 
  • Владелец апартаментов может сдать их в аренду через управляющую компанию, не заботясь о поиске арендатора и контроле его проживания. А с учетом цены покупки и стоимости аренды, это более выгодная инвестиция, чем аналогичная операция с квартирой. 

Минусы апартаментов

  • На стадии строительства Застройщик может продавать апартаменты как по Договорам долевого участия (ДДУ), так и по другим видам договоров. Если продажа происходит по договорам, типа ПДКП или ПДДУ или Инвестиционному договору, то Покупатель остается беззащитен перед Застройщиком. Но даже если Застройщик продает апартаменты по ДДУ, то Покупатель получает защиту по закону ФЗ-214 не полностью – действие компенсационного фонда НЕ распространяется на апартаменты. То есть в случае банкротства Застройщика, Покупатель не получит компенсации из фонда, как обычный дольщик многоквартирного жилья.
  • Невозможность постоянной прописки (из-за юридического статуса «нежилья»). В апартаментах возможна только временная регистрация (до 5 лет, с возможностью продления).
  • Увеличенный размер коммунальных платежей (по ставкам для нежилых помещений, без льгот). Плюс платежи управляющей компании за дополнительный сервис.
  • Повышенная ставка налога на владение недвижимостью. Налог на имущество для апартаментов составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости (против 0,1% – для квартир). Правда, сама кадастровая стоимость нежилых помещений, обычно, заметно ниже, чем у жилья. Невозможность использования для покупки апартаментов материнского капитала и других жилищных субсидий от государства. 
  • Взять ипотеку на покупку апартаментов сложнее, чем на квартиру. Многие банки не кредитуют апартаменты или увеличивают для них %-ставку.
  • Невозможность использования налоговых вычетов (возврата НДФЛ) при покупке апартаментов. 

Подводя итог

Часть этих недостатков, возможно будет устранена в ближайшем будущем. В 2017 году поступили предложения изменить законодательство: предлагается сделать апартаменты новым видом жилья и закрепить их правовой статус. В частности, предлагается разрешить там постоянную регистрацию.

Кроме того, повышенные расходы на содержание апартаментов (налог на имущество и квартплата) с лихвой окупаются их пониженной стоимостью. Даже приблизительные расчеты показывают, что сэкономленные на покупке деньги покрывают будущую «переплату» за содержание на десятки лет вперед.

После оформления в собственность, владелец апартаментов может в дальнейшем совершать с ним все те же сделки, что и с обычной квартирой (дарить, завещать, продавать). Хотя в Выписке из ЕГРН у него будет написано – «нежилое помещение».

Таким образом, при покупке жилья нужно расставить приоритеты именно для вашей ситуации и взвесить все "за" и "против" квартир и апартаментов.

Если же у вас остались какие-либо вопросы об апартаментах, можете смело задавать их:

  • по телефону: +7 (343) 32-888-72;
  • оставив заявку на сайте.

Возврат к списку